立盟策略 人人都吹的第四代住宅，未来会涨价么？内行人说出了大实话！

这两年造访售楼处，最常听到的宣传语莫过于“我们这是第四代住宅”，仿佛拥有一套便能瞬间迈入未来生活。然而，必须明确的是，“第四代住宅”本质上是一个营销策略。在专业的建筑学领域，本就没有“第几代”的说法。更精确的描述应为“错层式阳台、复式化空间设计、大幅度露台拓展”等一系列组合拳。只是这个名称极易传播——购房者乐于接受，开发商乐于宣扬，媒体乐于报道，久而久之，即便行业内部也纷纷沿用了这个称呼。

那么，最关键的问题随之而来：备受追捧的第四代住宅，未来是否会因此增值？

01、莫被“第四代”的营销噱头所迷惑：它并非稀缺创新，而是“规则的演变”

许多人认为第四代住宅的卓越之处源于开发商良心发现或技术上的重大突破。然而，其更深层的原因在于：近年来建筑规范一直在逐步放宽，且方向明确——更加注重购房者的居住体验，同时也为开发商的产品创新提供了更多便利。

例如，你会发现以下变化日益普遍：

层高、楼高等限制更加合理化，提升了居住的舒适度。

“不计入容积率”的空间类型增多，包括门厅、架空层、局部地下空间、设备平台、部分阳台等。

对高层、超高层建筑的限制趋于严格，某些高度以上的建筑审批受到限制。

你可以将此理解为：国家正推动房地产市场从单纯的“金融游戏”回归到“居住产品”的本质，鼓励开发商通过优化户型、提升体验和品质来竞争，而非仅仅依赖房价上涨。

因此，第四代住宅并非“横空出世的厉害”，而是顺应新规则更容易实现，并且更容易被塑造成卖点。

02、洞悉一个底层真相：开发商售卖的是“可售面积”

许多人对房地产行业的运作模式感到困惑，总以为开发商卖房主要依靠“地段”和“宣传”。虽然地段至关重要，但在产品层面，开发商最关注的永远是“可售面积”这四个字。

让我用最通俗易懂的方式为您科普：

一个小区从拿地开始，许多核心的规划指标便已固定，例如：容积率、总建筑面积、绿地率、日照、间距、消防要求、车位配比等。

简单粗暴地理解：该项目总共“能建造多少建筑体量”，在很大程度上已经在规划阶段就已锁定。

举个例子：

假设规划允许建造10万平方米的总建筑面积，容积率为2.5。

过去，许多公共区域——如楼道、电梯厅、地下出入口、设备空间等——会被计入建筑面积，最终分摊到每位业主头上，这就是大家常抱怨的“公摊面积”。

例如，如果10万平方米的总建筑面积中有1万平方米是公摊，那么可供实际使用的套内面积就只剩下9万平方米。若一套房产设计为100平方米建筑面积，则最多可售900套；若设计为90平方米，则可售1000套。

套型面积的变化，直接影响到总销售套数和整体销售额。

因此，开发商自然会想方设法，在规则允许的范围内，最大化“您能实际使用的面积”，同时尽量避免“计价面积”显得过于昂贵。这便解释了为何你会看到各种各样的设计：宽敞的阳台、飘窗、结构空腔、挑空设计、错层、露台、平台等。

这些设计，其根本目的都在于：提高得房率，提升居住体验，同时让账面建筑面积的单位价格不至于过高。

而第四代住宅，则是将这种策略运用到了极致：环绕式的大阳台、层叠错落的空间、极致的空间延展，仿佛将所有“看得见的舒适”都堆砌其中。

03、第四代住宅的成本，远比你想象的要低

有人会疑惑：建造复式、错层、增加露台，难道不更加耗费金钱吗？钢筋混凝土难道是免费的吗？现实情况是：这确实会增加成本，但相对于其带来的溢价空间和销售速度，通常是值得的。

而且，在开发商的成本构成中，真正的大头往往是：土地获取成本（地价）、各类税费、融资成本、时间成本，以及配套设施的兑现成本。

因此，你所见的许多“第四代住宅”，并非“革命性创新”，而是基于精打细算得出的产品升级。

04、新房得房率不断攀升，旧房只会愈发显得“老旧破小”

如果你有十年未曾认真逛过售楼处，我强烈建议你亲自去一次，定会大开眼界。

在21世纪初或2010年前后，许多标榜120平方米的房产，实际交付时可能仅为100多平方米，甚至不足90平方米。

如今，不少新房虽然仍标榜120平方米，但实际测量后，其使用面积可达到170平方米、180平方米甚至200平方米（当然，各地规章制度不同，请勿较真，意会即可）。

由此便引出一个问题：同样是标注120平方米，你十年前购买的那套房产与现在的新房，是同一类产品吗？

答案是否定的。

过去的120平方米可能勉强能做一个紧凑型三居室，两个客厅尚属奢望；而现在，120平方米可以为你打造：宽敞的横厅式客厅、大面宽采光、四居室甚至带有书房、储物空间充足、阳台之大足以摆下一桌茶桌。

当你习惯了这种高品质的居住体验后，再让你回到过去那种“竖厅、暗厨、窄阳台”的二手房，你愿意吗？绝大多数人不愿意。

这也是为何当前市场出现一个愈发明显的细分趋势：

位于城郊的大型高层住宅、老旧户型：价格十分低廉，但销售困难。

处于市区相对优越地段的小高层、洋房、第四代住宅：依然具备销售能力，价格也相对坚挺，但普遍低于其巅峰时期。

请注意：“依然具备销售能力”并不等于“未来会增值”。更多时候，这代表着“更能抵御市场波动，销售更顺畅”。

05、莫指望依靠“第四代”实现房价暴涨，关键在于地段与品质兑现

如果你是出于自住需求，第四代住宅在多数情况下是值得考虑的——前提是其品质能够得到切实兑现，例如：

露台是否实用，后期是否易于维护。

赠送空间是否会影响采光、通风和隔音。

小区密度、楼栋布局、日照条件是否存在明显缺陷。

物业管理能否有效约束业主随意封堵阳台、改建外立面。

周边配套设施（学校、地铁、商业）是否能确定性地兑现。

如果你是出于投资目的，则更为简单：切勿将“第四代”视为房价上涨的驱动力，它最多只能作为“更好卖”的一个加分项。

真正决定房产价值的，长期来看，依然是：地段、人口与产业聚集、供需关系、城市能级，以及产品在同类产品中的竞争力。

最后总结：

“第四代住宅”是一个营销术语，其本质是“错层式设计、大面积阳台、不计入容积率空间”等产品元素的组合。它并不会带来整体房价的上涨，因为房地产市场正进入分化与产品内卷的时代，新房的品质不断提升是必然趋势。

如果你所拥有的房产在区域位置、产品设计、学区支撑等方面均不占优势——那么，趁着当前市场尚存成交机会，尽早处理或许是明智之举。

炫多配资提示：文章来自网络，不代表本站观点。